法官提醒
发布时间：2022-10-13 09:03:12 来源：
近一段时间，番禺法院受理多起房屋买卖合同纠纷，房价的不断上涨导致二手房交易违规率增加。在诉讼中，有些卖家不会承认是因为房价上涨而欲违约，而是鸡蛋里头挑骨头或以各种理由称买家违约或合同无效，以此来拒绝卖房。
因此法官提醒：买家在签订房屋合同时要细化合同条款，在交易中注意保留、收集证据，切实维护自己权益；卖家在交易过程中，要遵守诚信原则，勿因小失大。
一方面，卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿损失。这三种违约结果由买房人选择。因此，买房人可以选择不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。
另一方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于违约金问题规定作了以下规定：
违约金产生的依据一般可分为约定依据和法定依据，根据民法的一般原理、《民法通则》、《合同法》的相关规定，当事人之间可以约定一定数额的违约金，当一方出现违约的情形时须向守约方支付该违约金。违约金的法定产生依据是指在当事人没有对违约金进行约定的情况下，如果一方当事人违约，法律给予违约方一定的惩罚而对守约方进行一定的法律救济。
在违约金制度实际的适用过程中，当事人的约定违约金条款优先于法定违约金条款适用，只有在当事人无约定的情况下才可能适用法定条款。